収益不動産をめぐる相続トラブル
はじめに
相続トラブルの多くは「不動産」が関係してきます。中でも、相続財産額における不動産の評価額に関する紛争が多くを占めます。特に賃貸マンション、賃貸アパートなど収益不動産の場合、相続人間でその適正時価の評価額につき争いになることが多くあります。
一般の方の場合、相続の当事者になることは多くありませんし、相続トラブルともなれば、初めての経験という方がほとんどです。しかも、被相続人が収益不動産を所有している場合、複数の法的トラブル（不動産の評価額、賃料収入の分配や管理方法など）が同時に発生するため、これらに対応するため同時並行で法的手続を進めていく必要があります。
不動産をめぐる法的トラブルが起こる原因は、以下のような理由で相続人それぞれの立場や利害関係によって、不動産の評価額に対する希望が変わることにあります。
①不動産を取得したい相続人 → 「評価額を低くしたい」→ 代償金や相続税の負担を抑えるために、不動産の評価を低めに主張する傾向。
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②現金を相続したい相続人 → 「評価額を高くしたい」→ 遺産分割時に自分が受け取るべき財産を増やすため、不動産の評価を高く見積もる主張をする。
以下不動産をめぐるトラブルの解決方法について詳細をご説明します。
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収益不動産を調査する
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まずは、収益不動産の評価調査をすることが必要です。
収益不動産の場合は、居住用不動産とは違い、評価額は収益価格（収益利回り）をベースに算定されることが多いといえるでしょう。評価額算定の前提として、賃貸条件、管理状況などをしっかりと把握する必要があります。特に、管理にまったく関与されていなかった相続人は、現実に管理している他の相続人に対し、資料や報告を求めるなどして、しっかり情報収集しなければなりません。
収益物件に関し、金融機関からの借入が残っている場合には、返済額と収益が見合っているかも検討する必要があります。
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収益不動産の相続トラブル
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遺産分割協議の成立を目指す
遺産分割協議が成立すれば、その遺産分割によって収益不動産の所有権を取得した相続人が、収益不動産から生じる家賃や地代の所有権も取得します。管理・修繕費用も収益不動産の所有者となった相続人が負担することになるため、遺産分割さえ成立してしまえば、複雑な問題はシンプルになるといえるでしょう。
しかし、収益不動産は遺産分割が難しく、以下のように収益不動産の評価方法が対立しやすいため、相続人間で話し合いがまとまらない可能性があります。
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収益不動産の評価（時価）と相続税申告評価額が離れている
相続が発生した場合、遺産に不動産が含まれ、遺産の額が大きいときは、相続税の申告が必要となることがあります。相続税申告時の土地評価額は、公示地価の概ね８割を目途に設定される路線価を基礎にして算定されます。さらに、小規模宅地等の特例に代表される不動産の評価を減額する特例が数多く存在していますので、もともと路線価をベースに算定された評価額がさらに減額されてしまいます。
上記のような特例等の利用で、時価よりも低額な評価額が算出されるため、評価額を大きく主張したい相続人と評価額を低額に主張したい相続人で対立します。
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収益不動産の評価額から債務を差し引くと主張している
収益不動産に融資・保証金等の相続債務がある場合、この問題も遺産分割と併せて解決する必要があります。
一般的には、収益不動産を相続する相続人が債務も相続することを前提として、収益不動産の評価額から債務を差し引くという方法で解決されます。注意点として、遺産分割は２～３年、長ければ５～６年解決しないことがあり、債務については、通常毎月それなり額を返済して変動することから、債務額をいくらにするかという点についても話し合いが必要でしょう。
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遺産分割以外
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収益物件の管理・賃料回収を遺産分割と同時に並行する必要がある
相続開始から遺産分割協議が完了するまで、収益不動産は相続人全員で共有物であり、賃料は各相続人が相続分に応じて取得することになります。
ただ、相続開始後、一般に被相続人の口座は凍結され、入出金ができなくなることがあります。この場合でも賃料は継続的に発生しますから賃料の振込口座をどうするか、だれが管理するのか等が問題になります。
特に相続発生後、相続人の一人が預金調査で銀行に照会をかけたところ、銀行側に被相続人の死亡が伝わってしまい、預金が凍結された結果、賃料が振り込まれなくなるというトラブルがあります。
一般的な解決方法として、事前に上記のようなことが起こることを相続人らに周知し、振込先口座については、相続人の話し合いによって早めに決めるのが望ましいでしょう。
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相続税等の税務申告・納税のための協議が必要
相続税の申告・納税は、原則、相続開始から１０か月以内に行わなければなりません。相続税の申告・納税期限までに遺産分割協議が成立しなかった場合、未分割のまま各相続人が法定相続分で相続をしたとの内容で相続税の申告・納税を行う必要があります。
しかし、遺産である預貯金を解約・払い戻しするためには相続人全員の協力が必要であり、相続税申告期限までに遺産分割を終わらせる必要があります。一般的には、遺産に含まれる預貯金が原資として納税資金となります。相続税申告を伴う遺産分割が紛争化した場合は、期限までに合意を取り付けて相続税を申告・納税することは困難です。
そのような場合の解決方法として、①一部の預金のみ法定相続分どおりに遺産分割する方法や②預金の一部を払い戻す方法が考えられます。
①一部の預金のみ法定相続分どおりに遺産分割する方法については、相続人ら全員相続税納税の必要があるため方針については、理解されやすいでしょう。
②預金の一部を払い戻す方法が考えられます。民法の９０９条の２により、遺産である預金債権の3分の１に法定相続分割合を乗じた額について、単独で権利を行使することが認められています。しかしながら、上記制度について、各金融機関の運用は統一されておらず、時間がかかったり拒否されたりする可能性もあります。
できる限り①の方法である一部預金の遺産分割により、相続税納税額を捻出するべきでしょう。
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