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遺産に収益物件が含まれる場合、不動産を適切に評価することは遺産分割を進める上で非常に重要です。

1. 収益物件の評価方法

収益物件は、賃料収入などの収益性を考慮して評価することも可能です。評価方法として以下のような方法が一般的に用いられます。

(1) 路線価方式または固定資産税評価額

土地や建物について、国税庁が定めた「路線価」や固定資産税評価額を基に評価します。
簡便な方法ですが、収益性を十分に反映していない場合があるため、収益物件について正確な評価を求める場合には限界があります。

(2) 収益還元法

物件の収益性に基づいて評価額を算定します。
計算式は次の通りです。
年間収益 ÷ 還元利回り = 評価額
還元利回りは地域や物件の種類によって異なり、不動産市場や専門家の判断に基づき設定されます。

(3) 売買事例比較法

同じエリアや類似の収益物件の取引価格を参考に評価します。
市場価格を反映した現実的な評価が可能です。

2. 評価額を決める際の注意点

(1) 賃料収入の確認

賃貸借契約書や過去のレントロール等を確認し、正確な賃料収入や運用コストを把握します。滞納がある場合や空室率が高い場合は、その影響も考慮する必要があります。

(2) 維持管理費や修繕費の考慮

管理費用や修繕計画が評価額に影響する場合があります。これらの費用が高額になると評価額が下がることがあります。

(3) 資産の特殊性を考慮

テナントがいる場合は賃貸借契約の条件（更新権や退去時の負担など）も評価に影響します。
築年数や立地条件も評価額を左右する要因です。

4. まとめ

遺産に収益物件が含まれる場合、収益還元法や路線価方式など複数の評価方法を組み合わせ、正確な評価を行うことが重要です。
評価にあたっては、不動産鑑定士や税理士に相談することで専門的なアドバイスを受けられます。
また、遺産分割や法的トラブルが懸念される場合は、弁護士にも相談し、円滑に手続きを進めましょう。