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相続時における自宅不動産の評価は、主に相続税の申告や遺産分割、遺留分の話し合いを適切に行うために必要となります。不動産は一物四価といって様々な評価方法がありますので以下に、自宅不動産の評価方法を詳しく解説します。

1. 相続税申告時の土地評価方法

相続税法では、不動産の評価額を「時価」に基づく形で計算します。ただし、時価の算出は容易ではないため、国税庁が定めた評価基準を使います。

(1) 路線価方式

路線価とは、国税庁が定めた道路ごとの1㎡あたりの価格で、相続税の計算基準となります。路線価が定められている地域では、この方式が使われます。路線価についてはインターネット上で公開されていますので、国税庁のサイトから確認が可能です。
●計算方法
路線価 × 土地面積 ＝ 土地の評価額
● 補正が必要な場合
形状が不整形である場合や、接道状況が悪い場合、セットバック等がある場合には価格の増減がされる場合があります。

(2) 固定資産税評価額方式

路線価が設定されていない地域では、固定資産税評価額を基準に評価されます。固定資産税評価額は、市町村が固定資産税の課税基準として算定した価格です。
固定資産税評価額に一定の補正率を掛けて評価額を計算します（地域ごとに異なる）

2. 相続税申告時の建物評価方法

建物の評価は、土地とは異なり「固定資産税評価額」に基づいて行われます。
評価額は、市町村が発行する固定資産税納税通知書に記載されており、記載された評価額をそのまま用いることが多いです。

3.遺産分割時の時価評価方法

　遺産分割協議の際は遺産分割協議時の時価で不動産の評価額を算出します。しかしながら、時価の算出は容易ではないため、上記のような相続税申告時の価格を参考にしたり、不動産業者に査定を依頼したり、実際に遺産を売却した価格等の価格を元に遺産分割を行います。
　なお、遺産分割時の時価で評価して話し合いを行う場合、上記路線価が一般的に時価の8割とされていることから都市部の不動産等では、時価に０．８を除して計算した評価額を用いることがあります。また、建物価格については、ある程度築年数が経過した建物については、評価額を０とすることが多くあります。

4. まとめ

自宅不動産の評価は、土地は路線価や固定資産税評価額を基準に、建物は固定資産税評価額に基づいて算定されます。また、相続税の計算では「小規模宅地等の特例」により評価額を減額できる場合があります。不明点がある場合や評価が複雑な場合には、専門家に相談することで正確な評価を行い、円滑な相続手続きを進めることができます。