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賃貸経営者・不動産オーナーのための相続対策

• ・「認知症になって経営ができなくなった」
• ・「急に相続することになり先代の経営のノウハウがわからず苦労している」

など賃貸経営者様、その後継者様からのご相談が増加の傾向にあります。

将来認知症などで判断能力を失ってしまったら、相続に自身の意向を反映できないかもしれませんし、それ以前に判断能力を失ってしまった後の生活を考えると不安がより大きくなることでしょう。

また、不動産は現金などの金融資産と違って、容易に分けられない、流動性が低いという性質があります。遺言がなく、相続時に話し合いができなくて共有名義にしてしまうと不動産全体を処分するには共有者全員の合意が必要となることや、不動産収益の分配が複雑になります。 

「親がアパートの大家でいずれ経営を引き継ぎたいと思っているけど、まだ先のことだから準備は早い」や「いずれ親などから譲り受ける予定ではあるけれど、今はまだ関係ない」などとお考えの後継者の方も多くいらっしゃいますが、準備不足の状態で賃貸経営の引き継ぎを始めたり、急死や認知症により賃貸経営の状況について全く把握できでいない状況になってしまったというケースもよくあります。

不動産経営をする経営者の方が何ら対策をしないまま死亡してしまうと、家族の相続争いや相続税納税のための資金不足など、さまざまな問題が発生する恐れがあります。

収益物件をお持ちの方は、認知症や死亡などのリスクに備え、相続については早めの準備がおすすめします。残された家族が困らないためにも、判断能力があるうちに準備をしておくことが大切です。こちらのページでは、賃貸経営の相続で実際に起こるトラブルや対処法、事前対策などについて解説していきたいと思います。

賃貸経営者・不動産オーナーに起きうる相続トラブルの例

• ・賃貸マンション・アパートを相続するか、それとも相続放棄をするのか
• ・固定資産税は誰か支払うのか
• ・賃料収入は誰のものになるのか
• ・不動産の管理は誰が行うのか

など、不動産経営をする経営者の方が何ら対策をしないまま死亡や認知症になってしまうと、家族の相続争いや相続税納税のための資金不足などさまざまな問題が発生する恐れがあります。

賃貸経営の相続準備はできるだけ早く！賃貸経営者・不動産オーナーが検討したい相続対策

“争”続にならないための相続対策

①遺言書を作成する

賃貸経営者・不動産オーナーの大切な財産を守るため。そして、かけがえのない家族を守るため、遺言書を残すことが必要です。

遺言書を残していないと、遺産分割協議が長引く可能性があり、相続税申告に間に合わなかったり、不動産の登記名義変更や預金解約ができないなどの問題が生じてしまいます。

また、所有不動産に関する賃料収入も各相続人の相続分に応じてそれぞれ帰属することになり、個別に分配も必要になることから複雑化し、相続後の手続きに支障が生じる可能性もあります。

所有する財産それぞれについて取得者を定めた有効な遺言書があれば、その遺言書どおりに遺産を分けることになるため、相続人同士で遺産分割協議をする必要はありません。

>>合わせて読みたい「遺産分割を放置しておくと大変なことになる」

>>賃貸経営者・不動産オーナーのための遺言作成サポートについて詳しくはこちら

②生命保険を活用する

不動産は平等に分けることが難しいため、一部の相続人に遺産が集中するような内容の遺言書を作成する際に生命保険金の活用を検討するのがよいかもしれません。

たとえば、相続人が長男と次男の場合で、遺産の内容が1億円相当の賃貸アパートとその敷地及び3,000万円相当の預貯金であった場合に、長男に1億円相当の賃貸アパートとその敷地を相続させると、次男から遺留分侵害額請求をすることが可能です。

遺留分とは、被相続人が有していた相続財産について、その一定割合の承継を一定の法定相続人に保障する制度です。相続人の生活を守るための最低限の権利を保証するものです。

詳細な計算は省略しますが、次男の遺留分は全財産の4分の1である3,250万円であり、仮に預貯金の3,000万円をすべて次男に相続させたとしても、遺留分を満たすにはまだ250万円不足しています。 

上記遺産の内、預金3000万円が保険金3000万円であった場合は、長男がすべての遺産を受取り、代償分割で次男へ代償金を渡すという方法がとりえます。

保険金は遺産に含まれず、遺留分算定の基礎にもなりませんので、不動産と保険金を長男がすべて受け取る場合、遺留分額は遺産1億円の4分の1である２５００万円となります。

したがって、長男は次男に対して保険金のうち２５００万円を渡せば良いことになります。

また､受取った死亡保険金は「500万円×法定相続人の数」だけ控除することができるため､上記方法であれば相続税の計算上も有利になります。

しかし、余りに過大な額の保険金額を受け取ってしまうと特別受益に準じて持ち戻し、つまり、保険金も遺産として遺留分を計算しなければならなくなるケースもあります。

裁判例の傾向では、保険金額が総遺産額の６割を超えるケースで、持ち戻しの対象となる可能性が高くなるようです。本件では、保険金が１億円の６割である６０００万円を超える場合、持ち戻しとなる可能性が高くなるといえます。

相続税対策

①小規模宅地等の特例の適用

小規模宅地等の特例を利用すると、自宅の宅地については評価額を最大8割減額することができます。

小規模宅地等の特例について詳しい内容は、下記の記事や国税庁ホームページをご覧ください。

国税庁ホームページ　No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

最大で相続税評価額を8割減できるこの特例ですが、適用の要件が非常に複雑です。小規模宅地等の特例が使えるからという理由だけで宅地等の取得者を決めると、後のトラブルの原因となります。所有不動産を今後どのようにしたいのかを最優先に考えて遺産分割協議をすることをお勧めします。

②生前贈与をする

相続税対策として、生前贈与をして後継者へ物件の所有権を移転してしまう方法もあります。賃貸物件（アパート・マンションなど）を贈与する場合は、「相続時精算課税制度」を活用することで、贈与税額を抑えることが可能です。

相続時精算課税制度とは、生前贈与を促進するために創設された制度であり、2500万円の非課税枠が設けられ、これを超えた分にかかる贈与税の税率が一律20％となります。

賃貸建物の評価額が固定資産税評価額となり、土地は路線価によって算定するため、時価より低く、同額の現金を贈与する場合と比べると、納税額を少なくすることができます。

③資産を法人所有にする

法人を設立して、その法人に所有している賃貸物件の所有権を移転し、賃料収入を法人の収益とする方法もあります。家族が法人の役員になり、役員報酬で賃料収入を家族に分散することにより、節税することが可能です。 

しかし、場合によっては不動産売却時の税率やその他税金が高くなってしまうケースもありますので、弁護士や税理士などの専門家に相談の上、慎重に検討することをおすすめします。

認知症対策

①任意後見制度を活用する

賃貸オーナーの相続には事業承継が伴うため、認知症対策は必須です。単に財産を渡すだけでなく、ノウハウ、人脈を含めて引き継ぎますので、判断能力が低下することに備え、任意後見契約や民事信託などで事前に対策しておくことが重要です。 

「任意後見制度」とは、まだ十分な判断力があるうちに本人と支援者との間で契約を結び、判断能力の低下が進んだ際に家庭裁判所の審判により後見監督人を付けて支援を開始する制度です。

「法定後見制度」とは違い、「任意後見制度」はご本人の意思を伝えられることや、信頼できる親族を後見人に指名することができます。 

任意後見制度の最大のメリットは、契約書に後見人の事務範囲や本人の希望を盛り込むことができることで、第三者が監督するので公正な財産管理が期待できます。

②家族信託を活用する

家族信託は、信頼できる家族や親族を選んで、財産管理を任せる仕組みです。「誰（委託者）が、誰（受託者）に、何（財産）を、どう管理するか（信託目的）」を定めた信託契約を公正証書で締結します。信託財産を将来に渡ってどう扱いたいかを話し合い、その合意事項に沿って自由に契約内容を設計できる点に特徴があります。

家族信託を設定すると同時に任意後見契約も結んで、任意後見人が年金の受け取りや施設への支払いなどをできるようにしておけば、万全な対策になります。

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当事務所は残されたご家族が相続後も安心して生活可能な財産を残すことが重要だと考えます。当事務所では、遺言書の作成や最適な生前の相続対策をご提案できることが強みです。弁護士資格の他、税理士・司法書士有資格であり、数々の相続事件を解決している相続に強い弁護士が相続のご相談を承ります。まずは無料相談をご利用ください。

 

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