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相続が発生した際、遺産の中に不動産が含まれているケースは多くあります。特に、相続人が複数いる場合や不動産の管理・維持が困難な場合、「遺産分割前に不動産を売却したい」と考える方も少なくありません。 しかし、遺産分割前の不動産売却にはさまざまな制約があり、適切な手続きを踏まなければトラブルに発展する可能性があります。本記事では、遺産分割前の不動産売却の可能性から具体的な進め方、メリット・デメリットまで、税理士・司法書士有資格の相続に強い弁護士が詳しく解説いたします。

遺産分割と不動産売却の関係

相続が発生すると、被相続人（亡くなった方）の財産は法定相続分の割合に応じて相続人全員の共有財産となります。これを「遺産共有状態」と呼びます。 不動産についても同様で、遺産分割協議が成立するまでの間は、相続人全員が法定相続分に応じて共有している状態です。この共有状態では、不動産の処分（売却等）について一定の制限があるため、注意が必要です。

共有財産としての不動産の特徴

• 相続人全員が持分に応じて所有権を有する
• 重要な処分行為（変更行為）には共有者全員の同意が必要
• 管理行為は原則として持分の過半数の同意で可能
• 保存行為は各共有者が単独で実施可能

遺産分割前に不動産を売却することは可能か？

**結論として、遺産分割前でも不動産を売却することは可能です。**ただし、法的要件を満たす必要があり、主に以下の2つの方法があります。

1. 相続人全員の同意による売却

最も一般的で確実な方法は、相続人全員が売却に同意することです。共有財産の処分には共有者全員の同意が民法上必要とされているため、この要件を満たせば適法に売却できます。

必要な手続き：

相続人全員の売却同意書の作成

売買契約書への相続人全員の署名・押印

所有権移転登記における相続人全員の協力

2. 自己の持分のみの売却

各相続人は、自分の相続持分については単独で処分する権利があります。ただし、この方法には実務上の制約があります。

実務上の課題：

買い手が見つかりにくい（共有持分のみでは利用価値が限定的）

売却価格が大幅に下がる可能性

他の相続人との関係悪化のリスク

遺産分割前の不動産売却の注意点

遺産分割前の不動産売却を検討する際は、以下の点に十分注意する必要があります。

法的な注意点

相続人の確定が必須

売却手続きを進める前に、戸籍調査により相続人を正確に確定させる必要があります。後から相続人が判明した場合、売却が無効となるリスクや、追加の手続きが必要になる可能性があります。

相続放棄の期限への配慮

相続放棄は相続開始から3か月以内に行う必要があります。不動産売却に関与した相続人は、相続を承認したものとみなされ、相続放棄ができなくなる可能性が高いです。

遺言の存在確認

遺言書が存在する場合、その内容によっては売却手続きが複雑になったり、制限されたりする場合があります。

税務上の注意点

譲渡所得税の取扱い

相続により取得した不動産を売却した場合の譲渡所得税の計算は複雑です。取得費の特例や居住用財産の特例等、適用できる特例制度を適切に判断する必要があります。譲渡所得税の負担や計算方法について、相続人間で認識の齟齬が生じないよう、事前に専門家に相談することが重要です。

相続税への影響

不動産を売却して現金化することで、遺産の評価方法が変わり、相続税の計算に影響を与える場合があります。

遺産分割前に不動産を売却するメリット

1. 現金化による分割の簡素化

不動産を現金化することで、相続人間での分割が格段に簡単になります。不動産という分割困難な財産を現金に換えることで、法定相続分や具体的相続分に応じた公平な分配が可能となります。

2. 維持管理費用の削減

空き家となった相続不動産は、固定資産税、管理費、修繕費等の維持費用が継続的に発生します。売却により、これらの負担から解放されます。

3. 不動産価値下落リスクの回避

不動産市場の変動により資産価値が下落するリスクを回避できます。特に立地条件の悪い物件や築年数の古い物件では、早期売却がメリットとなる場合があります。

4. 相続税納税資金の確保

相続税の納税が必要な場合、不動産売却により納税資金を確保できます。相続税は原則現金一括納付が原則であるため、納税資金の準備は重要な課題です。

5. 遺産分割協議の早期解決

不動産の帰属を巡る争いを回避し、遺産分割協議をスムーズに進められる可能性があります。

遺産分割前に不動産を売却するデメリット

1. 相続人全員の同意取得の困難性

相続人が多数いる場合や、相続人間の関係が良好でない場合、全員の同意を得ることは困難になります。一人でも反対者がいれば原則として売却できません。

2. 売却価格の妥当性を巡る争い

売却価格が適正かどうかを巡って相続人間で意見が分かれる可能性があります。市場価格の変動や査定の違いにより、トラブルに発展するケースもあります。

3. 売却手続きの複雑化

相続人全員が売却手続きに関与する必要があるため、通常の不動産売買より手続きが複雑化し、時間がかかる傾向があります。

4. 税務上の不利益

例えば、相続税の申告において『小規模宅地等の特例』の適用を検討している場合、特例の種類や取得者によっては、相続税の申告期限までその不動産を所有し、かつ一定の利用（居住や事業など）を継続していることが要件となる場合があります。遺産分割前に売却すると、これらの要件を満たせなくなり、結果として特例の適用が受けられず、相続税の負担が増える可能性があります。したがって、不動産を保有し続けることで受けられる税制上の優遇措置を受けられなくなる可能性があります。

5. 将来的な資産価値上昇の機会損失

不動産価格が将来的に上昇した場合、その利益を得る機会を失うことになります。

遺産分割前の不動産売却の進め方

遺産分割前の不動産売却を成功させるためには、適切な順序で手続きを進めることが重要です。

ステップ1：相続人の確定と相続財産の調査

戸籍調査の実施

被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本を取得し、相続人を正確に確定します。

相続財産の調査

不動産の権利関係、抵当権の有無、固定資産税の納税状況等を詳細に調査します。

ステップ2：不動産の査定・価格調査

複数の不動産会社による査定

適正な売却価格を把握するため、複数の不動産会社に査定を依頼します。より客観的な価格を把握したい場合や、相続人間で評価額について意見がまとまらない可能性がある場合には、不動産鑑定士による鑑定評価を検討することも有効です。ただし、鑑定費用が発生するため、必要性や費用対効果を考慮して判断しましょう。

ステップ3：相続人間での協議・合意形成

売却方針の協議

売却の是非、売却価格、売却時期等について相続人間で十分に協議します。

合意書の作成

売却に関する合意内容を書面化し、後日のトラブルを防止します。

ステップ4：売却活動の開始

仲介業者の選定

信頼できる不動産仲介業者を選定し、媒介契約を締結します。

販売活動の実施

広告掲載、内覧対応等の販売活動を行います。

ステップ5：売買契約の締結・決済

売買契約書の作成

相続人全員が売主として契約書に署名・押印します。

所有権移転登記

司法書士と連携し、適切な登記手続き（名義変更）を行います。

ステップ6：売却代金の分配

分配方法の確定

事前の合意に基づき、売却代金を相続人間で適切に分配します。

遺産分割を弁護士に依頼すべき理由

遺産分割前の不動産売却は、法律・税務・不動産取引の専門知識が必要な複雑な手続きです。弁護士に依頼することで、以下のようなメリットがあります。

法的リスクの回避

民法、不動産登記法、税法等の関連法令を熟知した弁護士が関与することで、法的リスクを最小限に抑えることができます。

相続人間の調整

相続人間で意見が対立した場合、中立的な立場から調整を行い、円満な解決を図ります。

複雑な手続きの代行

戸籍調査から売却手続きまで、複雑な一連の手続きを代行し、依頼者の負担を軽減します。

相続でお困りの方は虎ノ門法律経済事務所にお任せください

虎ノ門法律経済事務所は、相続問題の解決において豊富な実績と経験を有する法律事務所です。遺産分割前の不動産売却についても、多数の成功事例があります。

当事務所の3つの強み

①1972年創立、所属弁護士数約100名の実績と経験

50年以上にわたる歴史の中で培われた豊富な経験と実績により、複雑な相続問題にも的確に対応いたします。相続に関する法令の変遷や実務の動向を熟知した弁護士が、最適な解決策をご提案します。

②グループ内で連携したワンストップサービス

当事務所では、弁護士だけでなく、税理士、司法書士、不動産鑑定士等の専門家がグループ内で密接に連携しています。相続税の申告から不動産登記、財産評価まで、相続に関するあらゆる手続きをワンストップで対応可能です。

③税理士・司法書士有資格の弁護士が対応

当事務所横須賀支店には、弁護士資格に加えて税理士や司法書士の資格を有する弁護士が在籍しています。法律面だけでなく、税務や登記の観点からも総合的なアドバイスを提供し、より効果的な解決策をご提案できます。

このような方はぜひご相談ください

遺産分割前に不動産を売却したいが、手続きが分からない

相続人間で不動産の処分について意見が分かれている

相続税の納税資金を確保したい

空き家となった実家の処分に困っている

相続人が多数おり、合意形成が困難

遺産分割協議が長期化している

初回相談は無料です

当事務所では、相続に関する初回相談を無料で承っております。まずはお気軽にお電話またはメールにてお問い合わせください。経験豊富な弁護士が、お客様の状況に応じた最適な解決策をご提案いたします。 遺産分割前の不動産売却は、適切な手続きを踏めば実現可能です。しかし、法的・税務的な複雑さを考慮すると、専門家のサポートを受けることが成功への近道といえるでしょう。虎ノ門法律経済事務所では、50年以上の経験と実績を活かし、お客様の相続問題の解決を全力でサポートいたします。