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「将来の相続トラブルを避けるために、今のうちに自宅を子供の名義にしておきたい」「相続税対策として、収益アパートを生前に贈与したい」。こうしたお考えから、不動産の生前贈与を検討される方は少なくありません。しかし、安易な生前贈与は、相続で引き継ぐ場合よりも、遥かに高額な税金が発生する可能性があることをご存知でしょうか。

不動産の生前贈与を実行する前に、どのような税金が、いつ、誰に、どのくらいかかるのかを正確に理解しておくことが不可欠です。この記事では、不動産の生前贈与でかかる3種類の税金と、相続の場合との違いについて、税理士・司法書士有資格の弁護士が分かりやすく解説します。

生前贈与で覚悟すべき3種類の税金

不動産の生前贈与を行った場合、財産を受け取った側（受贈者）には、主に以下の3種類の税金が課されます。

1. 贈与税
2. 不動産取得税
3. 登録免許税

このうち、特に負担が重くなるのが「贈与税」です。

【最も高額】贈与税｜相続税より遥かに高い税率

贈与税は、個人から財産をもらった時にかかる税金です。年間110万円の基礎控除はありますが、不動産のように高額な財産の場合、その価値から110万円を引いた額に対して、相続税よりも遥かに高い税率で課税されます。

例えば、評価額3,000万円の土地を子供に贈与した場合、単純計算でも1,000万円近い贈与税がかかる可能性があります。この多額の税金を、不動産を受け取った子供が現金で一括納付しなければならないのです。

【相続にはない】不動産取得税と登録免許税

さらに、生前贈与は、相続の場合と比べて、不動産取得税と登録免許税の負担も重くなります。

不動産取得税

不動産取得税は、不動産を購入したり、贈与で取得したりした際にかかる都道府県税です。重要なのは、この税金は、「相続」によって不動産を取得した場合には課税されないという点です。つまり、生前贈与特有のコストと言えます。

登録免許税

不動産の名義変更（所有権移転登記）をする際に、法務局に納める税金です。この税率が、生前贈与と相続では大きく異なります。

• 相続の場合：固定資産税評価額の0.4%
• 贈与の場合：固定資産税評価額の2.0%

実に5倍もの差があり、これも生前贈与のコストを押し上げる大きな要因となります。

【一覧表】生前贈与と相続の税金比較

これまでの内容を、一覧表で比較してみましょう。

税金の種類	生前贈与の場合	相続の場合
贈与税	課税される（税率が非常に高い）	課税されない
相続税	課税されない	課税される（贈与税より税率が低い）
不動産取得税	課税される	課税されない
登録免許税	税率 2.0%	税率 0.4%

相続にお困りの方は虎ノ門法律経済事務所にご相談ください。

「相続税対策のつもりが、かえって高額な贈与税を支払うことになってしまった」という失敗は、生前対策で非常によくあるケースです。不動産の生前贈与は、将来の相続税と、今かかる贈与税・不動産取得税・登録免許税の総額を、専門家が正確にシミュレーションした上で、慎重に判断すべき高度な専門知識を要する分野です。ご自身のケースで、本当に生前贈与が有利になるのか、まずは一度、私たち専門家にご相談ください。

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本記事は、令和7年8月11日時点の法令等に基づき作成しております。法改正などにより、最新の情報と異なる場合がございます。具体的な事案については必ず弁護士にご相談ください。