ご自身の生活に不可欠な不動産を守りたい方へ
目次
下記のようなことでお困りではありませんか？
- ・故人と同居していた家にそのまま住み続けたい
- ・故人が住んでいた自宅不動産を自分が住むために相続したい
- ・自分の生計を立てるために守り続けていた故人名義の収益不動産（賃貸物件）を相続したい
上記のような特定の相続人が居住用の不動産（被相続人の自宅や相続人が現在住んでいる不動産）等を取得したいという希望がある遺産分割事例では、相続トラブルが発生しやすく、当事務所の弁護士に多くの方がご相談にお越しになります。
ご自身の生活に不可欠な不動産を相続しなければならない場合の遺産分割交渉のポイント
故人が残した相続財産の中で、ご自身の生活を維持するために不可欠な居住用不動産および収益不動産の相続をしなければならない場合の遺産分割交渉のポイント不動産評価額に配慮して遺産分割することです。
(1) 不動産評価額をめぐる争い
「居住用不動産」や、「収益不動産」について、売却してその売却益を相続人に公平に分配する場合は、争いが生じる可能性は低いといえるでしょう。
しかしながら、特定の相続人が特定の不動産について取得を希望している場合は、売却するわけではないため、不動産の評価額の認識にズレが生じやすく、感情的な対立に発展することもあります。
(2) 不動産の評価基準の違い
不動産の価値は、一物四価呼ばれているほど様々な評価方法があります。例えば、以下のような評価基準が存在します。
- 固定資産税評価額（比較的低額）
- 路線価評価額（相続税の計算基準）
- 公示地価・基準地価（国や都道府県が発表する価格）
- 不動産鑑定評価額（専門家が市場価値を評価）
- 実際の売買価格（市場の実勢価格）
相続人の中には、「市場価格で評価すべき」と主張する者がいれば、「固定資産税評価で計算すべき」と考える者もおり、意見の対立が生じます。
(3) 各相続人の立場の違い
相続人それぞれの立場や利害関係によって、不動産の評価額に対する希望が変わります。
- 不動産を取得したい相続人 → 「評価額を低くしたい」
→ 代償金や相続税の負担を抑えるために、不動産の評価を低めに主張する傾向。 - 現金を相続したい相続人 → 「評価額を高くしたい」
→ 遺産分割時に自分が受け取るべき財産を増やすため、不動産の評価を高く見積もる主張をする。 - 売却を希望する相続人 → 「実勢価格で高く評価すべき」
→ 不動産を市場で売却する場合、実際の売買価格に基づいた分割を希望する。
これらの違いが原因で、遺産分割協議が難航することが多くなります。
(4) 収益不動産における収益性の評価
さらに、賃貸物件などの収益不動産は、単なる土地や建物の価値だけでなく、賃料収入・空室率・維持管理コストなどが加味されるため、評価額が相続人間で異なる場合があります。
例えば、賃貸物件を所有したい相続人は収益リスクを強調して低めの評価を主張し、一方で他の相続人は収益価値を最大限に考慮して高額な評価を求めるケースが見られます。
(5) 不動産を取得するための遺産分割時のポイント
評価額の対立を解決し、円滑な遺産分割を実現するためには、以下のポイントを押さえて交渉を進めることが重要です。
(1) 専門家による適正な評価を依頼
遺産評価の基準について相続人間で合意が難しい場合は、不動産業者、不動産鑑定士や税理士などの専門家に正式な評価を依頼することが有効です。
公平な第三者の評価を基に交渉を行うことで、主観的な意見の対立を防ぎやすくなります。直接上記の専門家の評価額を採用しなくても、判断のための資料をより多く集めることは各相続人の納得にもつながり、遺産分割成立に向けて前進することになるでしょう。
(2) 家庭裁判所の遺産分割調停を活用
話し合いがまとまらない場合、家庭裁判所の遺産分割調停を利用する方法もあります。調停委員が間に入り、法的な観点から公正な解決を目指すことができます。
ご自身の生活に不可欠な財産を相続するためにどうすればよいのかについて、弁護士にご相談いただくことが良いかと考えられます。これらの交渉をご自身で進めていただくと、場合によっては相続トラブルに発展する可能性があります。
当事務所横須賀支店所属弁護士は、弁護士の資格の他税理士、司法書士有資格であり、数々の相続事件解決の経験から、ご依頼者がご自身の生活に不可欠な不動産を守れるような遺産分割問題の解決をご希望であれば、調停・審判といった裁判所に出向いて解決する方法に限らず、可能な限り相手方との交渉による解決を第一とし、ご依頼者様の希望を実現できるように努め、早期に解決に導くサポートをさせていただきます。
当事務所に寄せられた相談事例
- ・故人の介護のために、一緒に住んでいた家に住んでいるが、遺産分割で家を売却してほしいと頼まれている
- ・他に身寄りがないため、遺産分割で家を追い出されると路頭に迷ってしまう。
- ・思い出のある実家を売却したくない。
- ・収益不動産の収入を故人が得ていて、その収入で一緒に生活していたので、収益不動産はなんとか相続したい
上記のようなご相談に、弁護士の資格の他税理士、司法書士有資格者であり、数々の相続事件解決の経験から、相続に強い弁護士が、ご相談者様の立場に立って、希望を実現できるように努めさせていただきます。
当事務所のサポートについて
当事務所では、ご自身の生活に不可欠な不動産（家・収益不動産など）を守りたいとお考えの方に、弁護士より最適なサポートを提供させていただいております。
初回45分無料相談
当事務所では、相続の相談について、初回45分を無料とさせていただいております。不動産の遺産分割について、あなたの不安点を親身にヒアリングさせていただき、弁護士が相続の不安点を解消できるように、ご提案させていただきます。気になることや不安なことがあれば、ささいなことでもお気軽にご相談ください。
遺産分割サポート
不動産の分け方について、あなたのご希望をお伺いしたうえで、ご希望を実現するお手伝いをさせていただきます。不動産などの遺産の分け方を相続人同士で協議する遺産分割について、交渉や法的手続のプロフェッショナルである弁護士がサポートいたします。
遺産分割問題解決の流れについて詳しくはこちら＞＞
具体的には、遺産分割に関する書類作成や遺産分割の交渉をあなたに代わって進める代理人の依頼、調停や審判に進展してしまった場合の代理人の依頼を、弁護士の資格の他税理士、司法書士有資格であり、数々の相続事件を解決している相続に強い弁護士がお受けいたします。
※遺産分割協議から調停・審判に進展した場合、追加で着手金（ご依頼いただいた際にいただいている前金）をいただいております。
弁護士への相続の相談をご検討されている方へ
お早目に弁護士に相談いただくことで、相続や遺産分割問題について、あなたのご希望に可能な限り応えられる解決を実現する可能性が高まります。
また、遺産分割協議の段階で弁護士に交渉をご依頼いただくことで、比較的短期間で解決に進められる可能性が高まり、あなたの貴重な時間が奪われずに済み、またご家族・ご親族間の関係性も悪化させずに済むことが多いです。
上記のような理由から、「遺産分割協議が進まないな」「自分が進めたい遺産相続が進められなさそうだな」と少しでも思ったタイミングで弁護士への相続の相談をおすすめしております。
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