横須賀の皆様の相続のお悩みを解決！初回相談は無料です！

遺産分割協議の結果、「公平に」という理由で、実家などの不動産を兄弟姉妹の「共有名義」で相続するケースは少なくありません。一見すると、最も円満で公平な解決策のように思えるかもしれません。しかし、法律の専門家の視点から見れば、不動産の共有名義での相続は、将来の紛争の火種を抱え込む、「負」動産化への第一歩とも言える、非常にリスクの高い選択です。

すでに共有名義になってしまい、「売却したいのに、他の共有者が同意してくれない」「固定資産税の負担で揉めている」といったトラブルに直面している方も多いでしょう。この記事では、相続不動産が共有名義であることの問題点と、その複雑な権利関係を解消するための4つの具体的な法的手段について、税理士・司法書士有資格の弁護士が分かりやすく解説します。

なぜ危険？相続不動産の共有名義が「負」動産になる2大リスク

不動産を共有名義にすることには、主に2つの大きなリスクが潜んでいます。

リスク1：売却も賃貸も、一人では何も決められない

共有名義の不動産は、その利用や処分について、法律で厳しい制約が課せられます。

• 売却や増改築など（処分・変更行為）：共有者全員の同意が必要
• 第三者への賃貸など（管理行為）：持分の過半数の同意が必要

つまり、たとえあなたの持分が一番大きくても、共有者の一人でも売却に反対すれば、その不動産を売ることはできません。自由に活用できない「塩漬け」の状態になってしまうのです。

リスク2：次の相続で、権利関係がネズミ算式に複雑化する

これが最大のリスクです。共有者である兄弟の一人が亡くなれば、その人の持分は、さらにその配偶者や子供たちへと相続されます。例えば、兄弟3人の共有だった不動産が、次の世代では、甥や姪なども含めた5人、6人の共有になってしまう、という事態が起こります。

世代が進むごとに共有者は増え続け、関係性も希薄になっていきます。そうなると、もはや全員の合意形成は不可能に近くなり、誰も管理も処分もできない、まさに「負」動産が誕生してしまうのです。

共有名義を解消するための4つの方法

問題の多い共有状態は、できるだけ早く解消すべきです。そのための主な方法は、以下の4つです。

方法1：他の共有者の持分を買い取る（代償分割）

共有者の一人が、他の共有者の持分を買い取り、不動産を単独所有にする方法です。例えば、兄と弟の共有であれば、兄が弟に持分相当額の現金を支払い、弟は兄に持分を移転します。不動産を残したい人がいて、かつ、その人に支払い能力がある場合に有効です。

方法2：不動産全体を売却して、現金を分ける（換価分割）

最も公平で、根本的な解決策です。共有者全員で協力して不動産全体を第三者に売却し、諸経費を差し引いた現金を、持分割合に応じて分配します。全員が不動産を必要としていない場合に最適です。

方法3：土地を物理的に分ける（分筆）

共有している財産が土地である場合に限り、土地を複数の区画に分け（分筆）、それぞれを各共有者が単独で所有する方法です。ただし、土地の形状や建築基準法の規制により、分筆ができない場合も多くあります。

方法4：最終手段としての「共有物分割請求訴訟」

共有者間での話し合いがどうしてもまとまらない場合、共有者の一人は、裁判所に対して「共有物分割請求訴訟」を提起することができます。この訴訟では、裁判官が最終的に分割方法を決定します。多くの場合、裁判所の命令で不動産を競売にかける（強制的に売却する）という判決が下されます。ただし、競売による売却価格は、市場価格よりも大幅に安くなることがほとんどで、全共有者にとって経済的な損失が大きい、最終手段と言えます。

相続にお困りの方は虎ノ門法律経済事務所にご相談ください。

相続不動産の共有名義は、将来のトラブルを約束するようなものです。問題が深刻化する前に、できるだけ早い段階で共有状態を解消することが、あなた自身と、あなたの子供たちの世代を守るために不可欠です。共有者間での話し合いがまとまらない場合は、私たち専門家が間に入り、法的な観点から最も合理的で、全員の利益にかなう解決策をご提案します。お気軽にご相談ください。

＞＞無料相談の流れはこちら

本記事は、令和7年8月11日時点の法令等に基づき作成しております。法改正などにより、最新の情報と異なる場合がございます。具体的な事案については必ず弁護士にご相談ください。