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被相続人（亡くなった方）が亡くなり実家を相続したものの、その家で被相続人が孤独死や自死をしていた。このような、過去に死亡事故などがあった不動産は、一般的に「事故物件」と呼ばれます。相続人にとっては、故人を偲ぶ悲しみに加え、この先この家をどうすれば良いのかという、重い課題がのしかかります。

事故物件は、売却や賃貸に出す際に特別な配慮が求められ、その資産価値も大きく下落します。この記事では、事故物件を相続してしまった場合の法的な「告知義務」と、その後の具体的な対処法について、税理士・司法書士有資格の弁護士が分かりやすく解説します。

事故物件とは？法的な「心理的瑕疵」と「告知義務」

事故物件であることは、法律上「心理的瑕疵（しんりてきかし）」がある状態と評価されます。これは、物件そのものに物理的な欠陥はないものの、過去の出来事によって、住む人が心理的な抵抗を感じるような欠点がある、という意味です。具体的には、以下のようなケースが該当します。

• 建物内での自殺や殺人
• 長期間発見されなかった孤独死
• 火災などの事故による死亡

そして、このような心理的瑕疵がある物件を売却・賃貸する際には、所有者（相続人）は、買主や借主に対して、その事実を契約前に伝えなければならない「告知義務」を負います。もし、この告知義務を怠り、後から事実が発覚した場合、契約の解除や、多額の損害賠償を請求される可能性があります。

相続した事故物件、5つの対処法を比較検討

事故物件を相続した場合、その後の対応として、主に以下の5つの選択肢が考えられます。

① 割引価格での「売却」を目指す

最も一般的な選択肢です。ただし、事故物件であることにより、周辺の相場価格から数割程度、価格を下げないと買い手がつかないのが現実です。事故物件を専門に扱う不動産会社や、価格の安さを重視する投資家などが、主な買い手候補となります。

② 低めの家賃で「賃貸」に出す

売却ではなく、賃貸として活用する方法です。この場合も、家賃を相場より大幅に安く設定する必要があります。告知義務は、事故後最初の入居者に対しては必須です。その入居者が一度住むことで、心理的瑕疵が薄れるという考え方もありますが、後のトラブルを避けるためには、弁護士などの専門家に相談しながら慎重に進めるべきです。

③ 建物を「解体」し、更地として売却する

心理的瑕疵が建物に起因する場合、その建物自体を取り壊し、更地として売却する方法です。土地には心理的瑕疵はないとされるため、相場に近い価格で売却できる可能性があります。しかし、高額な解体費用がかかる上、建物を解体すると、土地の固定資産税が最大で6倍に跳ね上がるという、極めて大きなデメリットがあるため、慎重な計画が必要です。

④ ご自身で「居住」する

もし、相続人が心理的な抵抗を感じないのであれば、ご自身で居住したり、セカンドハウスとして利用したりすることも選択肢の一つです。

⑤ 負担が大きい場合は「相続放棄」する

資産価値の大幅な下落や、管理の負担、精神的な苦痛などを考慮し、事故物件を所有し続けることが大きな負担となる場合は、相続開始から3ヶ月以内に、家庭裁判所で「相続放棄」の手続きをとることも、重要な選択肢です。

相続にお困りの方は虎ノ門法律経済事務所にご相談ください。

事故物件の相続は、法務、税務、不動産実務の専門知識に加え、買主や借主とのデリケートな交渉など、通常の不動産相続とは比較にならないほどの困難が伴います。一人で抱え込まず、まずは私たち専門家にご相談ください。あなたの精神的な負担に寄り添いながら、遺産分割協議から、告知義務の適切な履行、そして事故物件に強い不動産会社の選定まで、最善の解決策をワンストップでご提案します。

本記事は、令和7年8月11日時点の法令等に基づき作成しております。法改正などにより、最新の情報と異なる場合がございます。具体的な事案については必ず弁護士にご相談ください。