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親が住んでいた実家を相続したものの、土地の権利書が見当たらない。調べてみると、建物は親の名義だが、土地は他人から借りている「借地」だった。このように、建物とその敷地を利用する権利「借地権」が一体となった不動産を、借地権付き建物と呼びます。

土地の所有権もセットで相続する場合とは異なり、借地権の相続には、「地主」という第三者が関わってきます。「相続にあたって、地主の承諾は必要なのか」「名義書換料を請求されたが、支払うべきか」など、特有の疑問やトラブルが発生しやすい分野です。この記事では、借地権付き建物を相続した場合の法的なルールと、地主との無用なトラブルを避けるための注意点について、税理士・司法書士有資格の弁護士が分かりやすく解説します。

最重要：相続に、地主の承諾や承諾料は「不要」

まず、相続人が最も不安に思う点について、結論から申し上げます。借地権を「相続」によって引き継ぐ場合、地主の承諾を得る必要は一切ありません。

借地権を売買や贈与によって第三者に譲渡する場合は、原則として地主の承諾と、承諾料（借地権価格の３～10%程度が相場）の支払いが必要です。しかし、相続は、個別の契約ではなく、亡くなった方の権利義務を包括的に引き継ぐものです。そのため、地主は、相続を理由に借地権の承継を拒否したり、承諾料や名義書換料といった金銭を請求したりすることは、法律上できないのです。

もし、地主からこのような要求をされても、安易に応じる必要はありません。

相続後にやるべきことと、地主との付き合い方

承諾は不要ですが、地主との良好な関係を維持し、将来のトラブルを防ぐために、相続後にやるべきことがあります。

① 地主への通知

法律上の義務ではありませんが、借地人が亡くなり、ご自身が新たな契約者として借地権を相続した旨は、速やかに地主に通知しておくべきです。誰が新しい契約者になったのかを知らせておくことは、今後の地代の支払いや契約更新などを円滑に進める上で、非常に重要です。

② 地代の支払い

借地権を相続した以上、地代の支払義務も当然に引き継ぎます。滞納しないよう、きちんと支払いましょう。

③ 賃貸借契約書の確認

亡くなった方と地主との間で交わされた、元の「土地賃貸借契約書」を探し出し、契約期間や更新の条件、特約などをしっかりと確認しておきましょう。今後の権利関係の基礎となる、最も重要な書類です。

要注意！地主の承諾が「必要」になるケース

相続そのものに承諾は不要ですが、相続した後に、あなたがその不動産に対して以下のようなアクションを起こす場合は、地主の承諾と、場合によっては承諾料が必要になります。契約書の記載等も関係してきますので、契約書を確認しましょう。

• 借地権付き建物を売却・贈与したい場合（譲渡承諾）
  相続した家が不要なため、第三者に売却したい場合は、原則的に地主の「譲渡承諾」が必要です。
• 建物を建て替えたい場合（建替え承諾）
  古い家を取り壊し、新しい家を建てたい場合は、通常の場合地主の「建替え承諾」が必要です。

もし、地主が正当な理由なくこれらの承諾を拒否する場合は、家庭裁判所に「借地非訟」という手続きを申し立て、承諾に代わる許可を求めることができます。

負担が大きい場合は「相続放棄」も選択肢に

建物の状態が悪く、地代の負担も重い、あるいは地主との関係が良好でないなど、借地権を相続することがかえって負担になるケースもあります。そのような場合は、相続開始から3ヶ月以内に、家庭裁判所で「相続放棄」の手続きをすることも、重要な選択肢の一つです。

相続にお困りの方は虎ノ門法律経済事務所にご相談ください。

借地権の相続は、地主という第三者が関わる分、通常の不動産相続よりも複雑で、専門的な知識が要求されます。特に、地主から法的に根拠のない要求をされて困っている場合や、将来的な売却や建て替えを視野に入れている場合は、早期に専門家である弁護士にご相談ください。あなたの正当な権利を守り、地主との間で円満な関係を築くための、最善の交渉と手続きをサポートします。

本記事は、令和7年8月11日時点の法令等に基づき作成しております。法改正などにより、最新の情報と異なる場合がございます。具体的な事案については必ず弁護士にご相談ください。