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相続によって、兄弟姉妹と不動産を共有名義で所有することになった。自分は現金が必要なので、不動産全体を売却して分けたいが、他の共有者は「売りたくない」と反対している。このように、共有者間で意見が対立し、不動産が「塩漬け」状態になってしまうことは、非常によくあるトラブルです。

このような膠着状態に陥ったとき、「自分の持分だけを誰かに売却して、この面倒な関係から抜け出せないだろうか」と考える方もいらっしゃるでしょう。この記事では、不動産の共有持分のみを売却することの可否と、その際に生じる大きなデメリット、そして、より良い解決策について、税理士・司法書士有資格の弁護士が分かりやすく解説します。

共有持分は、他の共有者の同意なく売却「可能」

まず、法律上のルールからご説明します。不動産の共有持分は、あなた個人の独立した財産権です。したがって、ご自身の持分のみを売却する場合、他の共有者の同意を得る必要は一切ありません。これは、法律で認められたあなたの正当な権利です。

しかし、法律上「可能」であることと、それが「得策」であるかは、全く別の問題です。実際には、共有持分のみの売却には、大きなデメリットが伴います。

なぜ共有持分の売却は「損」をするのか？2つの大きなデメリット

ご自身の持分だけを売却しようとしても、その買い手は中々見つかりません。なぜなら、中途半端な持分だけを購入しても、その不動産を自由に利用したり、改築したりすることはできず、他の共有者との面倒な交渉が待ち受けているからです。そのため、買い手は、以下のような専門業者に限られるのが実情です。

デメリット1：市場価格より大幅に安く買い叩かれる

共有持分を買い取る専門業者は、将来的に他の共有者と交渉したり、裁判を起こしたりする手間やリスクを全て織り込んだ上で、購入価格を提示します。その結果、売却価格は、本来の市場価値から算出した持分割合の価格よりも、大幅に安くなってしまいます。例えば、不動産全体の価値が3,000万円で、あなたの持分が1/2（本来1,500万円の価値）であっても、実際に売却できる価格は、その半分程度になってしまうことも珍しくありません。

デメリット2：親族関係が決定的に悪化する

あなたの持分を買い取った専門業者は、利益を出すために、残りの共有者（あなたの親族）に対して、持分の買い取りや、不動産全体の売却を、時には強硬な姿勢で迫ります。最終的には「共有物分割請求訴訟」という裁判を起こすこともあります。つまり、あなたが放棄した交渉のバトンを、全くの第三者である業者が引き継ぐわけです。これは、他の親族との関係を決定的に破壊する行為になりかねません。

持分売却の前に検討すべき、より良い3つの解決策

共有持分のみの売却は、経済的にも、親族関係の上でも、最終手段と考えるべきです。その前に、以下の解決策を検討しましょう。

• 他の共有者に、持分の買い取りを交渉する（代償分割）：まずは、他の共有者に対して、あなたの持分を適正な価格で買い取ってもらえないか、交渉するのが筋道です。
• 粘り強く、不動産全体の売却を説得する（換価分割）：不動産全体を市場で売却できれば、全員が最も大きな経済的利益を得られることを、客観的な査定書などを示しながら、粘り強く説得します。
• 自分で「共有物分割請求訴訟」を提起する：どうしても話し合いがまとまらない場合は、業者に安く売却するのではなく、ご自身で裁判所に共有物分割請求訴訟を起こすという選択肢があります。最終的に競売になるリスクはありますが、業者に買い叩かれるよりは、高い価格で売却できる可能性があります。

相続にお困りの方は虎ノ門法律経済事務所にご相談ください。

共有不動産をめぐるトラブルは、当事者だけで解決しようとすると、感情的な対立が深まり、膠着状態に陥りがちです。私たち弁護士にご相談いただければ、あなたの代理人として、他の共有者との間で、法的な根拠に基づいた冷静な交渉を行います。そして、持分売却という最終手段に頼る前に、あなたにとって最も経済的損失が少なく、円満な解決策を導き出すために尽力します。

本記事は、令和7年8月11日時点の法令等に基づき作成しております。法改正などにより、最新の情報と異なる場合がございます。具体的な事案については必ず弁護士にご相談ください。