不動産分割の方法

• 土地を多く所有しているので、後で相続人が揉めないようにしたい。
• 実家を兄弟で共同相続したことで、トラブルが起きてしまった。
• 誰も継ぎたがらない実家をどうすべきか悩んでいる。
• 不動産の評価額を適正に判定してもらいたい。
• 複数の土地や建物などの不動産があり、公平な分け方がわからない。

現物分割は、不動産をそのまま受け継ぐ分割方法です。具体的には「実家を長男（女）が引き継ぐ」という場合などが、現物分割にあたります。

現物分割のメリットは比較的手続きが簡単な点です。相続人が１人の場合は、名義変更だけで手続きが完了します。一方でデメリットは、相続人の間で公平な遺産分割が難しくなる場合がある点です。例えば１人が相続する不動産の評価額だけがとても高い場合、他の相続人にとっては不公平な状態になってしまうでしょう。また，広大な土地等を複数人で現物分割する場合等はその土地の分筆方法等で争いになることがあります。

換価分割は、不動産を売却して得られた金銭を分割する方法です。売却の方法は、共有者の合意による「任意売却」と裁判所の審判による「競売」の２種類があります。

換価分割のメリットは、売れてしまえば金銭を分けるだけなので平等に分けられる点です。一方でデメリットは、そもそも任意売却について相続人全員の合意が必要な点です。例えば長男（女）が「実家を引き継ぎたい」と主張しても、次男（女）が実家に住んでいる場合は難しいでしょう。また、売却による譲渡税や手数料などが発生したり、譲渡所得税の対象になったりする点にも注意が必要です。任意売却について合意ができない場合は，裁判手続により競売する必要があります。

代償分割は、特定の相続人が不動産をそのままの形で受け継ぐ代わりに、受け継いだ人が他の相続人に対して代償金やその他の財産を支払う分割方法です。

代償分割のメリットは、特定の人が不動産をそのまま受け継ぐので売却せずにすむ点と、代償によって受取額を同額にできるので公平性が保てる点です。一方でデメリットは、不動産の価値、つまり評価額で争いになることが多く，また，不動産を受け継いだ人が代償となる財産やを準備しなければならない点です。代償として支払うことができる財産がなければ、この方法は使えません。

共有とは、不動産をそのままのかたちで複数人が相続する方法です。例えば「母２分の1、長女２分の1」というかたちで、不動産の所有権を複数人で持ち合っている関係になります。

共有のメリットは、形式上は平等な分割ができる点と、手続きに手間がかからない点です。移転登記による費用もかかりません。一方でデメリットは、管理がしづらくなる点です。ちょっとした変更についても、所有者全員の合意を得ないとトラブルの元です。また、共有している状態で所有者の一人が亡くなるとさらに共有者が増えていくので注意しましょう。

相続問題では不動産が絡むケースが少なくありません。不動産がある場合は「どのように分けるか」という分け方を決めるのが難しく、また登記を含め手続きがとても複雑です。あわせて、マンションや土地のように価値があるものばかりではなく、田舎の田んぼや畑は所有するとむしろマイナスになってしまう場合もあり、揉めてしまうケースが多いです。弁護士にご相談いただければ、不要な争いを避けつつ迅速に分割方法を確定させられます。

当事務所の横須賀支店は司法書士資格を有する弁護士が法律相談に対応します。不動産の知識や不動産登記について精通しているため、複雑な手続きを円滑に行うことができます。安心してお任せください。

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   虎ノ門法律経済事務所グループは、1972年創立の歴史と実績がございます。そして、元家裁裁判官等８０名を超える弁護士が在籍しています。設立以来、遺産相続問題に特に力を入れてまいりました。独自のノウハウと確かな実績を元に、グループ全体の知識を結集して対応にあたってまいります。